2026年以来，国内公募REITs各细分板块走势分化，其中仓储物流REITs历经行业供需调整、周期磨底，市场格局有望迎来转折。目前全市场已上市11只仓储物流REITs产品，依托底层资产的刚需属性，行业逐步走出调整周期，呈现供需优化、出租率回升、租金修复的向好态势。其中，上交所“首发+扩募”双首批产品中金普洛斯REIT，行业板块估值经调整后底部特征逐步显现、基本面修复回暖、行业中长期具备一定增长空间。
行业周期逐步筑底，仓储物流基本面有望迎来修复
(资料图)
经过近年市场调整与存量优化，仓储物流行业核心矛盾大幅改善，进入“供给收缩—需求回暖—出租率修复—租金回升”的正向循环，行业发展从增量扩张转向存量提质。
供需端数据逐步向好，根据普洛斯监测的全国49个主要城市市场数据显示，2025年仓储物流市场新增供给1400万平方米，而市场净吸纳量同比增长23%至1600万平方米，增量供给持续收窄。供需关系的优化带动运营端指标修复，2025年末核心城市高标仓平均出租率回升至83%，核心枢纽城市空置率持续下降，租金逐步企稳。
2026年一季度宏观及物流数据，进一步为仓储物流赛道复苏提供支撑。一季度国内GDP增速5.0%，内需对经济增长贡献率达84.7%，国内消费复苏持续带动仓储周转需求；中国物流与采购联合会数据显示，3月物流业景气指数环比提升2.7个百分点，物流行业整体景气度持续上行。
值得关注的是，行业复苏具备扎实结构性增量，跨境电商、下沉市场快递、新能源产业链、食品冷链、即时零售等成为核心需求增长点。据普洛斯监测的全国49个主要城市市场数据显示，2025年跨境电商布局从华南向华东、华北多区域扩散；快递快运仓储需求占比由8%提升至17%，下沉市场布局提速；新能源产业链仓储需求占比由6%升至12%，高端制造、生物医药等新经济产业需求持续扩容，拓宽行业中长期成长空间。
中金普洛斯REIT稳定运营，高比例收益分配持续回馈投资者
仓储物流行业经营环境逐步修复背景下，中金普洛斯REIT持有多处优质仓储资产，辅以精细化运营管理。
资产布局层面，中金普洛斯REIT持有10个仓储物流园区，覆盖京津冀、长三角、粤港澳大湾区、环渤海、成渝五大核心经济圈七大物流枢纽，总建筑面积近116万平方米，是当前市场中资产数量最多、规模最大、区域覆盖最广的仓储物流REITs。超三分之二的资产布局于一线城市及周边核心优势区域，为资产的运营形成有效支撑。
业绩层面，中金普洛斯REIT持续保持平稳经营与高比例收益分配，投资配置优势持续凸显。2026年一季度，中金普洛斯REIT底层项目公司实现租金及物业管理服务费收入约9705.04万元，剔除公允价值变动损益影响后的EBITDA利润率为64.53%。截至一季度末，其10个物流园整体签约出租率约88.19%，环比保持平稳，服务约86家租户。整体运营基本面保持良好。自2021年上市以来，中金普洛斯REIT已完成15次现金分红，累计分红金额达14.61亿元，分派水平位居仓储物流REITs前列。2023至2025年，产品年末市值口径分派率连续三年超过5%。在当前低利率市场环境下，对比十年期国债、银行理财等传统固收品类，中金普洛斯REIT持续、稳定的高比例收益分配，为长期配置型资金提供优质投资选择。
仓储物流REITs行业修复，配置价值可关注
回顾近三年市场运行，仓储物流REITs整体处在行业供需调整阶段，市场投资偏好偏向防御属性，出租率、分红持续性等安全边际指标成为投资者主要考量因素。伴随行业供需关系逐步改善、基本面边际修复，市场对资产成长潜力与估值修复空间的关注度持续提升。中金普洛斯REIT以分红现金流相对稳定、租户结构分散、资产区位优质和运营管理体系成熟的特点，在行业修复阶段，项目具备稳健运营基础，同时存在业绩改善空间。
中长期维度看，仓储物流赛道成长逻辑仍具备支撑，行业复苏进程或持续推进。运营层面，头部运营管理机构将持续挖掘生物医药、冷链、高端制造、即时零售等细分赛道增量需求，依托园区改造升级、精细化运营等方式稳步提升资产收益水平；REITs扩容层面，优质仓储物流REITs有望依托扩募机制，持续布局核心区位优质仓储资产，增厚资产规模与长期增长基础。
整体而言，行业供需格局优化、基本面底部修复的大背景下，仓储物流REITs板块估值有望迎来修复。（CIS）
营业执照公示信息